الشفعة حق قانوني وعقاري أصيل، ارتبط بالقانون المدني لأن أساسه تعاقدي، وارتبط بقانون الملكية العقارية لأن ذلك العقد تمّ على عقارٍ استحق عليه حق الشفعة وثَبت فيه.
فما هي الشفعة في قانون الملكية العقارية؟ وما هي موانع الشفعة في القانون الأرد.، وكيف يُثبت الحق في الشفعة بالعقار وما شروط إثباته وحالات سقوطه تبعًا للقانون المدني الأردني؟ في مقالتنا اليوم سنقدّم الإجابة الوافية والقانونية الدقيقة حول هذه التساؤلات المطروحة، لذا أعطِها قراءة جيّدة.
إذا كنت بحاجة إلى مشورة قانونية حول حق الشفعة وموانعها في القانون الأردني أو رغبت بتوكيل محامي عقاري. اتصل على الرقم 0791365777 أو اضغط هنا للتواصل عبر الواتساب.
جدول المحتويات
الشفعة في قانون الملكية العقارية في الأردن
تُعرّف الشفعة في القانون الأردني على أنها:
حقٌ قانوني لا يُستحق إلّا على العقارات، ويُقضي بتملّك العقار المُباع بكامله، أو بعضًا منه شرط تعدد المشترين وتوحد البائع. ولو كان بالإجبار على مشتري العقار، وذلك بسداد ما يترتب عليه من قيمة عقدية تم بموجبها البيع ومن نفقات دفعها المشتري لإتمام ذلك العقد شرط إثبات ذلك. وتُثبت الشفعة في الشريك بالعقار المملوك أو في الوريث فيه أو في الجار الملاصق له، ولا يُبطل هذا الإثبات بموت الشفيع أو البائع أو المشتري.
ويثبت الحق في الشفعة للأطراف التالية:
- للشريك بالعقار في المبيع ذاته.
- للخليط بالعقار في حق مبيعه.
- للجار الملاصق بالعقار المُباع.
وإذا اجتمعت إثباتات الحق في الشفعة للأطراف السابقة في مبيع واحد، كانت الأفضلية للشريك بالعقار في المبيع ذاته. ثم للخليط بالعقار في حق مبيعه وأخيرًا للجار الملاصق بالعقار المُباع. ومن تخلّى من الأطراف المذكورة عن حقه بالشفعة أو سقط حقه فيها انتقلت لمن يليه في الأفضلية، وإذا استحقت الشفعة للشفعاء من درجة واحدة كانت بينهم بالتساوي، وإذا استحقت للخلطاء كانت الأفضلية للأخص على الأعم.
ووفقًا لما نصّ عليه قانون الملكية العقارية وتعديلاته، أو ما يُسمى قانون الشفعة الجديد، في مادته رقم /14/ فإنه:
يُمارس حق الشفعة في قانون الملكية العقارية من الشريك في العقار المُباع، إلّا فيما يلي:
- لا يُمارس حق الشفعة بين الأقارب إذا تم البيع وفقًا لما يلي:
- بين الأصول والفروع.
- بين الزوجين.
- البيع حتى الدرجة الرابعة بين الأقراب.
- البيع حتى الدرجة الثانية بين الأصهار.
- إذا حصل بيع العقار في المزاد العلني وفقًا للقوانين والأحكام الأردنية.
- إذا بيع العقار ليكون مكانًا للعبادة، أو مُلحقًا لمكان العبادة.
- ملاحظة: للشفيع أن يقوم بنقض عقد البيع ولو كان العقار المشفوع وقفًا، أو تابعًا لمكان عبادة.
- إذا تم البيع بتفويض من الدولة.
- إذا تم بيع العقار وفقًا لما يلي:
- من جمعيات الإسكان لصالح أحد المنتفعين من مشاريعها.
- من جمعية إسكان إلى أحد أعضائها.
- من وزارة الدفاع الأردنية وما يتبع لها إلى أحد ضباطها وأفرادها.
الإجراء القضائي وفقًا لقانون الملكية العقارية
نصَّ قانون الملكية العقارية – المادة رقم /14/ على إجراءات دعوى الشفعة في قانون الملكية العقارية وشروط سماعها، والتي تمثلت بما يلي:
- لا يُمارس حق الشفعة إلّا من الشريك في العقار المُباع برفع دعوى الشفعة على المشتري لدى المحكمة المختصة، ويسقط حقه في الشفعة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ علم الشفيع بتسجيل عقد البيع، وذلك إن لم يُقمْ الدعوى الشفعة بدون عذر مقبول لدى المحكمة.
- عمومًا، لا تُسمع دعوى الشفعة بعد مُضي تسعين يومًا من تاريخ إثبات عقد بيع العقار وتسجيله.
- على مُدعي الشفعة أن يودع في صندوق المحكمة قيمة العقار في عقد البيع، أو أن يُقدم كفالة مصرفية بمقدار قيمة العقد، وذلك عند تقديم دعواه لدى المحكمة.
- عند الادعاء بأن قيمة العقار المُباع تزيد عن قيمته الحقيقية، فعلى المحكمة تخمين المبلغ الواجب إيداعه شرط ألّا يؤثر ذلك في حق مُدّعي الشفعة باسترداد ما زاد عن القيمة الحقيقية.
ووفقًا للقانون المدني الأردني – المادة رقم /83/ فإن يمين الشفعة في القانون الأردني لا يُحلف إلّا بطلب الخصم، ولكن تحلّفه المحكمة عند الحكم بالشفعة ولو لم يطلب الخصم تحليفه.
ونظرًا للإشكالية حول حق الشفعة في قانون الملكية العقارية والقانون المدني الأردني. فقد تحتاج إلى محامٍ خبير ومتمرس في قضايا الشفعة يقدم لكَ التوجيه والإرشاد القانونيَّن ويعمل على استرجاع حقك العقاري بموثوقية، وفي مكتبنا -مكتب فرسان الحق- ستجد ما تريده وتبحث عنه، لأنه من أفضل مكاتب المحاماة في الأردن ويضم نخبة المحامين والمستشارين القانونيين الخبراء في العمل القانوني والاستشاري. لذا لا تتردد بالتواصل معنا للحصول على الاستشارة القانونية المناسبة
قانون الشفعة في الأراضي الزراعية
استنادًا إلى التعريف القانوني للشفعة، فإن حق الشفعة يترتب على العقارات دون غيرها سواءً كانت بناءً أو أرضًا زراعية أو أرض مُعدّة للبناء، أي أنه لا شفعة في المنقولات مطلقًا.
ويأخذ حكم العقار المستحِق للشفعة العقار بالتخصيص، وهو المنقول الذي وُضع لخدمة العقار واستغلاله واستحداثه، والذي يأخذ حق الشفعة مجازًا كالآلات الزراعية والأسمدة المُعدّة للزراعة والبذور والماشية، وذلك فيما يرتبط ببيع الأراضي الزراعية.
حق الشفعة في الميراث
إن ثبُتَ الحق بالشفعة فلا يُبطَل بموت الشفيع، أي أنه لورثة الشفيع الحق فيما استحق لمورثهم من الشفعة، وذلك وفقًا للمادة رقم /1158/ من القانون المدني الأردني.
وإذا تعدد الشفعاء بالميراث وكانت الشفعة بينهم بالتساوي، فيجب على كلٍّ منهم أن يطلب الشفعة في العقار المُباع بأكمله، لأنه لا تضامن بين الشفعاء في الدعوى.
وإذا تعدد الشفعاء في الميراث وتعدد المشترين وكان البائع واحدًا، فللشفيع نقض عقد البيع ورفع دعوى الشفعة في حدود حصته المساوية لحصة الشفعاء الآخرين.
موانع الشفعة في القانون الأردني
نصَّ القانون المدني الأردني – المادة رقم /1159/ على أنه من موانع الشفعة في القانون الأردني ما يلي من حالات:
- إذا كان العقار وقفًا أو تابعًا لوقف.
- إذا مُلِك العقار بهبة دون عوض مشروط بها، أو دون صدقة أو إرث أو وصية فيها.
- في العقارات ذات السجل العقاري الأميري والأبنية والأشجار القائمة عليها.
- في العقارات التي تتم قسمتها.
- في الأبنية والأشجار المُباعة قصدًا دون الأرض القائمة عليها.
ونصَّ القانون المدني الأردني – المادة رقم /1160/ على أن:
حق الشفعة في قانون الملكية العقارية لا يقبل التجزئة، وليس للشفيع أن يأخذ جزءًا من العقار دون غيره جبرًا على المشتري إلّا عند تعدد المشترين ووحدة البائع، فللشفيع عندها أن يأخذ جزءًا من العقار ويترك دونه.
فلا يجوز تجزئة الشفعة في عقد بيع العقار الواحد، فإما أن يطلب الشفيع الشفعة في كامل العقار المُباع طبقًا للعقد المُبرم بين البائع والمشتري أو يسقط حقه فيها.
وإذا كان البائع واحدًا وتعدد المشترين للعقار المشفوع فيه أو جزءًا منه ورغبوا في شراء حصص مُفرزة في العقار بعقود بيع منفصلة، فلا يكون حق الشغقة مقترنًا بطلب تملك جميع الحصص المُفرزة بل بطلب تملك الجزء المُباع من العقار الملاصق لعقاره المشفوع فيه دون باقي الحصص الأخرى.
كذلك نصَّ القانون المدني – المادة رقم /1161/ على موانع الشفعة في القانون الأردني، والتي تكون إذا تنازل الشفيع عن حقه في الشفعة بالدلالة أو التصريح، إضافًة إلى جميع ما ورد في قانون الملكية العقارية – المادة /14/ والتي تتمثل في شروط عدم سماع الدعوى.
ووفقًا للقانون المدني الأردني – المواد رقم /1155، 1157، 1158/ فإنه لكي يُبت حق الشفعة في قانون الملكية العقارية، يجب أن يتوافر في العقار المُباع الشروط الآتية:
- يشترط في العقار المُباع أن يكون مملوكًا أو منقولًا أخذ حكم العقار بالتخصيص في الأحكام التي يُقضي بها القانون الأردني.
- يشترط في العقار المشفوع به أن يكون عقارًا مملوكًا للشفيع عند شراء العقار المشفوع.
- يشترط في عقد بيع العقار أن يكون رسميًا صحيحًا، وإثبات حق الشفعة فيه يكون بعد ثبوت البيع والتنازل عن ملكية العقار، وليس قبله.
- يشترط في الهبة العقارية أن تكون بشرط العوض، إذ تُعتبر بيعًا ويثبت فيها حق الشفعة.
الأسئلة الشائعة حول الشفعة في القانون الأردني وقانون الملكية العقارية
تعرّفنا في مقالتنا الشفعة في قانون الملكية العقارية على تعريف حق الشفعة وتفاصيلها وإجراءات دعواها في قانون الملكية العقارية الأردني، وعلى موانع الشفعة في القانون المدني الأردني وكيف تُثبت وشروط ذلك الإثبات، وأخيرًا على مُسقطات حق الشفعة في القانون المدني وقانون الملكية العقارية.
أغني معلوماتك بالاطلاع على: شروط دعوى الشفعة، شروط دعوى ازالة الشيوع. ودعوى ازالة الشيوع في الأردن.
المحامي جاسر الأتاسي، محامي متميز ومستشار قانوني. حاصل على بكالوريوس في القانون وماجستير في القانون الدولي وشهادة في الشريعة والتحكيم.
