الشفعة حق قانوني وعقاري أصيل، ارتبط بالقانون المدني لأن أساسه تعاقدي، وارتبط بقانون الملكية العقارية لأن ذلك العقد تمّ على عقارٍ استحق عليه حق الشفعة وثَبت فيه. فما هي الشفعة في قانون الملكية العقارية وما هو قانون الشفعة الجديد، وحق الشفعة في العقار، سنعرف الإجابة الوافية والقانونية الدقيقة من خلال مقالنا هذا.
إذا كنت بحاجة إلى توكيل محامي عقاري في الأردن، تواصل مع مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية اضغط هنا عبر الواتساب.
جدول المحتويات
الشفعة في قانون الملكية العقارية
نصَّ قانون الملكية العقارية – المادة رقم /14/ على إجراءات وشروط دعوى الشفعة في قانون الملكية العقارية، والتي تمثلت بما يلي:
- لا يُمارس حق الشفعة إلّا من الشريك في العقار المُباع برفع دعوى الشفعة على المشتري لدى المحكمة المختصة، ويسقط حقه في الشفعة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ علم الشفيع بتسجيل عقد البيع، وذلك إن لم يُقمْ الدعوى الشفعة بدون عذر مقبول لدى المحكمة.
- لا تُسمع دعوى الشفعة بعد مُضي تسعين يومًا من تاريخ إثبات عقد بيع العقار وتسجيله.
- على مُدعي الشفعة أن يودع في صندوق المحكمة قيمة العقار في عقد البيع، أو أن يُقدم كفالة مصرفية بمقدار قيمة العقد، وذلك عند تقديم دعواه لدى المحكمة.
- عند الادعاء بأن قيمة العقار المُباع تزيد عن قيمته الحقيقية، فعلى المحكمة تخمين المبلغ الواجب إيداعه شرط ألّا يؤثر ذلك في حق مُدّعي الشفعة باسترداد ما زاد عن القيمة الحقيقية.
ووفقًا للقانون المدني الأردني – المادة رقم /83/ فإن يمين الشفعة في القانون الأردني لا يُحلف إلّا بطلب الخصم، ولكن تحلّفه المحكمة عند الحكم بالشفعة ولو لم يطلب الخصم تحليفه.
حق الشفعة في العقار
ونصَّ القانون المدني الأردني – المادة رقم /1160/ على أن: حق الشفعة في قانون الشفعة الجديد لا يقبل التجزئة، وليس للشفيع أن يأخذ جزءًا من العقار دون غيره جبرًا على المشتري إلّا عند تعدد المشترين ووحدة البائع، فللشفيع عندها أن يأخذ جزءًا من العقار ويترك دونه.
فلا يجوز تجزئة الشفعة في عقد بيع العقار الواحد، فإما أن يطلب الشفيع الشفعة في كامل العقار المُباع طبقًا للعقد المُبرم بين البائع والمشتري أو يسقط حقه فيها.
وإذا كان البائع واحدًا وتعدد المشترين للعقار المشفوع فيه أو جزءًا منه ورغبوا في شراء حصص مُفرزة في العقار بعقود بيع منفصلة، فلا يكون حق الشفعة مقترنًا بطلب تملك جميع الحصص المُفرزة بل بطلب تملك الجزء المُباع من العقار الملاصق لعقاره المشفوع فيه دون باقي الحصص الأخرى.
كذلك نصَّ القانون المدني – المادة رقم /1161/ على موانع الشفعة في القانون الأردني، والتي تكون إذا تنازل الشفيع عن حقه في الشفعة بالدلالة أو التصريح، إضافًة إلى جميع ما ورد في قانون الملكية العقارية – المادة /14/ والتي تتمثل في شروط عدم سماع الدعوى.
ووفقًا للقانون المدني الأردني – المواد رقم /1155، 1157، 1158/ فإنه لكي يُبت حق الشفعة في قانون الشفعة الجديد، يجب أن يتوافر في العقار المُباع الشروط الآتية:
- يشترط في العقار المُباع أن يكون مملوكًا أو منقولًا أخذ حكم العقار بالتخصيص في الأحكام التي يُقضي بها القانون الأردني.
- يشترط في العقار المشفوع به أن يكون عقارًا مملوكًا للشفيع عند شراء العقار المشفوع.
- يشترط في عقد بيع العقار أن يكون رسميًا صحيحًا، وإثبات حق الشفعة فيه يكون بعد ثبوت البيع والتنازل عن ملكية العقار، وليس قبله.
- يشترط في الهبة العقارية أن تكون بشرط العوض، إذ تُعتبر بيعًا ويثبت فيها حق الشفعة.
حق الشفعة في الأرض الزراعية
استنادًا إلى قانون الشفعة في الأراضي الزراعية، فإن حق الشفعة يترتب على العقارات دون غيرها سواءً كانت بناءً أو أرضًا زراعية أو أرض مُعدّة للبناء، أي أنه لا شفعة في المنقولات مطلقًا.
ويأخذ حكم العقار المستحِق للشفعة العقار بالتخصيص، وهو المنقول الذي وُضع لخدمة العقار واستغلاله واستحداثه، والذي يأخذ حق الشفعة مجازًا كالآلات الزراعية والأسمدة المُعدّة للزراعة والبذور والماشية، وذلك فيما يرتبط ببيع الأراضي الزراعية.
حق الشفعة في الميراث
إن ثبُتَ الحق بالشفعة فلا يُبطَل بموت الشفيع، أي أنه لورثة الشفيع الحق فيما استحق لمورثهم من الشفعة، وذلك وفقًا للمادة رقم /1158/ من القانون المدني الأردني.
وإذا تعدد الشفعاء بالميراث وكانت الشفعة بينهم بالتساوي، فيجب على كلٍّ منهم أن يطلب الشفعة في العقار المُباع بأكمله، لأنه لا تضامن بين الشفعاء في الدعوى.
وإذا تعدد الشفعاء في الميراث وتعدد المشترين وكان البائع واحدًا، فللشفيع نقض عقد البيع ورفع دعوى الشفعة في حدود حصته المساوية لحصة الشفعاء الآخرين.
الأسئلة الشائعة
تعرّفنا في مقالتنا على الشفعة في قانون الملكية العقارية في الأردن، وقانون الشفعة الجديد وحق الشفعة في العقار وحق الشفعة في الأرض الزراعية.
وفي حال كان لديكم أي إشكالية حول قانون الشفعة الجديد تواصل مع أفضل محامي في الأردن خبير ومتمرس في قضايا الشفعة من مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية على الرقم 00962791365777.
أغني معلوماتك بالاطلاع على حق الشفعة في القانون الأردني، وأيضاً شروط دعوى ازالة الشيوع في الأردن، واحصل على رقم محامي للاستشاره في الأردن.
المحامي جاسر الأتاسي، محامي متميز ومستشار قانوني. حاصل على بكالوريوس في القانون وماجستير في القانون الدولي وشهادة في الشريعة والتحكيم.