راعى التشريع الأردني في قانون المالكين والمستأجرين تحقيق العدالة بين حقوق المؤجر والمستأجر، حيث أعطى الحق للمستأجر في الانتفاع وإشغال المأجور، والحق للمؤجر لاسترداد المأجور بعد انتهاء مدة العقد التأجيري.
وقد تتساءل عن مفهوم دعوى اخلاء ماجور الناشئة عن العقد المُبرم والشروط الشكلية والموضوعية لإقامتها، وعن نموذج لائحة الدعوى والمحكمة المُختصة بالنظر في دعاوى إخلاء المأجور، وعن إجراءات إخلاء المستأجر عند انتهاء مدة العقد التأجيري.
إن مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية يقدّم لك الإجابة القانونية الدقيقة والشاملة عمّا تساءلت عنه، لذا أعطِ مقالتنا قراءة جيّدة.
لأي استفسار قانوني حول دعوى إخلاء مأجور. اضغط هنا للتواصل مع مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية.
جدول المحتويات
دعوى اخلاء ماجور في القانون الاردني
دعوى إخلاء المأجور؛ دعوى تقام من قبل المؤجر (مالك العقار)، أو وكيله القانوني ضدّ الشخص المستأجر (المنتفع بالعقار عن طريق الإجارة) بموجب عقد إيجار صحيح ومُبرم بين الطرفين، وذلك بعد انتهاء العقد التأجيري وأثناء الامتداد القانوني له، من أجل إصدار حكم يُلزم المستأجر بإخلاء العقار الذي يشغله وتسليمه إلى مالكه خاليًا من الشواغل، وذلك وفقًا لأسباب الإخلاء الواردة في قانون المالكين والمستأجرين رقم (11) لسنة (1994) وتعديلاته.
وقد أشارت محكمة التمييز الأردنية إلى أن أسباب الإخلاء تتمثل في الحالات الواردة في قانون المالكين والمستأجرين، حيث جاء في قرار محكمة تمييز حقوق رقم (831/ 86) لسنة (1996)، على أنه:
لا يجوز تخلّية المأجور إِلَّا للأسباب الواردة في قانون المالكين والمستأجرين، وإن الدعوى التي تُقام بعد انتهاء مدة العقد هي دعوى اخلاء ماجور، الهدف منها تخلّية العقار من الشواغل وتسليمه إلى مالكه.
وعليه، وحتى نتمكن من إقامة دعوى إخلاء المأجور، لا بدّ من توافر الشروط الآتية:
- أن يكون العقار المؤجٓر مشمولًا بأحكام قانون المالكين والمستأجرين رقم
- أن يكون هناك عقد إيجار صحيح ومُبرم بين مالك العقار وبين الشخص المنتفع به عن طريق الإجارة.
- أن تنتهي مدّة الإيجار المُتفق عليها في العقد بين المؤجر والمستأجر.
- أن تتحقق إحدى حالات وأسباب إخلاء المأجور الواردة في قانون المالكين والمستأجرين.
ويتحدد الاختصاص القضائي في دعوى إخلاء المأجور بناءً على معيار بدل الإيجار السنوي، أي البدل المُتفق عليه بين المؤجر والمستأجر، ويُستوفى في دعوى إخلاء المأجور رسمًا بنسبة (3%) من بدل الإيجار السنوي على ألّا يقل عن عشرة دنانير ولا يزيد على ألف دينار. ويتبع ذلك الاختصاص إلى محكمتيّ الصلح، أو البداية كالآتي:
- محكمة الصلح: إذا كان بدل الإيجار السنوي لا يزيد عن (7000) دينار أردني.
- محكمة البداية: إذا كان بدل الإيجار السنوي يزيد على (7000) دينار أردني.
- محكمة الاختصاص المكاني: وهي المحكمة التي يوجد في دائرتها العقار المؤجر.
إجراءات إخلاء مستأجر بانتهاء مدة عقد الإيجار
يجوز للمؤجر بموجب عقد الإيجار طلب إخلاء العقار المأجور واستلامه خاليًا من الشواغل إذا كان سبب الإخلاء انتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد، أو وفق أحكام الفقرتين (أ، ب) من المادة رقم (5) من قانون المالكين والمستأجرين رقم (11) لسنة (1994) ، وذلك باتباع إجراءات الإخلاء الآتية:
- إخطار المستأجر بلزوم إخلاء المأجور نظرًا لانتهاء مدة عقد الإجارة.
- إذا امتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال (10) أيام من تاريخ تبلّغه إخطار الإخلاء، أو تاريخ انتهاء مدة عقد الإجارة، يقدّم مالك العقار طلبًا إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار بإخلاء المأجور.
- يُعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سندًا تنفيذيًا قابلًا للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون التنفيذ إذا تحقق الشرطان التاليان:
- مُضي (15) يومًا من تاريخ تبلّغ المستأجر القرار المستعجل ودون الطعن فيه، أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه.
- تقديم المؤجر كفالة عدلية، أو مصرفية يقدّر قيمتها قاضي الأمور المستعجلة، أو المحكمة ذات الاختصاص، وذلك لضمان العطل والضرر الذي يلحق بالمستأجر إذا تبيّن أن المالك غير مُحِق بطلبه.
- لا يُلزم المالك بإقامة دعوى موضوعية بشأن طلب مستعجل إخلاء مأجور، كما لا يمس القرار المستعجل حق أي طرف بإقامة دعوى موضوعية ضدّ الطرف الآخر لتقديم أي ادعاءات، أو مطالبات وفق أحكام التشريعات الأردنية النافذة.
- يُنهي قاضي الأمور المستعجلة الكفالة العدلية، أو يُعيد الكفالة المصرفية إلى المالك بناءً على طلبه، إذا مضت مدة (30) يومًا من تاريخ تبلّغ المستأجر للقرار المستعجل ودون أن يقدم المستأجر دعوى موضوعية أمام المحكمة ذات الاختصاص القضائي بخصوص عقد الإجارة وموضوع القرار المستعجل.
نموذج لائحة دعوى اخلاء مأجور
إن دعوى إخلاء المأجور في القانون الأردني كغيرها من الدعاوى، تبدأ بتقديم لائحة دعوى لدى قلم المحكمة ذات الاختصاص القضائي، حيث تُسجل وتُعطى رقم أساس متسلسل وتُختم حسب الأصول.
وتأخذ لائحة دعوى اخلاء ماجور الشكل الآتي:
لائحة دعوى إخلاء مأجور
لدى محكمة بداية/ صلح حقوق … الموقرة
المدعي: …
رقمه الوطني: … ، العنوان: … .
الوكيل القانوني: … بموجب سند التوكيل رقم … والموثق بتاريخ …. .
المدعى عليه: …
رقمه الوطني: … ، العنوان: … .
الموضوع: دعوى إخلاء مأجور
وقائع الدعوى:
يمتلك المدعي العقار رقم … من منطقة … العقارية، والمدعى عليه شاغل لذلك العقار بصفة مستأجر لقاء بدل إيجار سنوي مقداره … دينارًا أردنيًا، والعقار المأجور عبارة عن (يتم وصف العقار بشكل دقيق).
يرغب المدعي إخلاء عقاره المأجور لأن المستأجر قد (يتم ذكر أسباب الإخلاء).
الطلبات:
لقد جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة، ما يلي:
- إرسال نسخة من لائحة الدعوى إلى المدعى عليه وتبليغه بها.
- تعيين موعد الجلسة القضائية ودعوة المدعى عليه إليها.
- إصدار إنذار عدلي إخلاء مأجور.
- إجبار المدعى عليه تسليم المأجور إلى المدعي خالياً من الشواغل ودون منحه أي مهلة.
- سداد المدعى عليه تكلفة الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
المستندات المرفقة:
- عقد الإيجار المبرم بين طرفيّ الدعوى.
وتقبلوا منا وافر الاحترام…
الأسئلة الشائعة حول دعوى إخلاء المأجور في القانون الأردني
ختامًا، نكون قد تعرّفنا في مقالتنا من مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية على مفهوم دعوى اخلاء ماجور، وعلى الأسباب والشروط القانونية لرفعها أمام المحاكم ذات الاختصاص القضائي، وتعرّفنا أيضًا على نموذج لائحة دعوى إخلاء مأجور، والمحكمة المختصة بالنظر في هذه الدعاوى الحقوقية، وعلى إجراءات إخلاء مستأجر عند انتهاء مدة عقد الإيجار وذلك وفقًا لقانون المالكين والمستأجرين 2023 الأردني.
للحصول على المزيد من المعلومات يمكنك الاطلاع على مقالاتنا المختصة بالقضايا العقارية مثل: حق الشفعة قانون الملكية العقارية، وشروط دعوى ازالة الشيوع في الأردن. وأيضًا شروط دعوى الشفعة.
المصادر:
- قانون المالكين والمستأجرين رقم (11) لسنة (1994)، مع القانون المعدّل لسنة (2009).
- القانون المدني الأردني لسنة (1976)، وتعديلاته.
- قانون أصول المحاكمات المدنية رقم (24) لسنة (1988)، مع القانون المعدّل رقم (14) لسنة (2001).
- أحكام وقرارات محكمة التمييز الأردنية.
- قانون محاكم الصلح الأردنية.
المحامي جاسر الأتاسي، محامي متميز ومستشار قانوني. حاصل على بكالوريوس في القانون وماجستير في القانون الدولي وشهادة في الشريعة والتحكيم.