تعتبر دعوى الشفعة من أهم الدعاوى المدنية المنظورة أمام القضاء المدني الأردني، ولذلك سنركز في مقالتنا على شروط دعوى الشفعة وإجراءات رفع تلك الدعوى.
وشروط دعوى الشفعة تعتبر حصرية وخاصة بها لا تتعداها إلى غيرها، لأنها تنبع من حق مقرر في القانون المدني الأردني لصاحبها.
وإذا ما كان لدى أحدكم دعوى شفعة، فإننا ننصحه بتوكيل مكتب محاماة مختص في تلك الدعاوى، ونرشح له أفضل مكتب المحاماة في الأردن، ألا وهو مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية، إذ يمكنه الاتصال به بالضغط هنا.
جدول المحتويات
شروط دعوى الشفعة في القانون الاردني
قبل أن نوضح للقارئ العزيز ما هي شروط شروط دعوى الشفعة في القانون الأردني، لا بد لنا من أن نعرف حق الشفعة الذي تنتج عنه تلك الدعوى.
تعريف الشفعة
الشفعة في المعاجم اللغوية هي عكس الوتر، وتعني الزوج أي الإثنين، فنقول كان وترًا أي فردًا فأصبح شفعًا، أي تم ضم فرد آخر إليه فأصبح زوجًا.
أما الشفعة اصطلاحًا، فهي الحق في تملك العقار المبيع جبرًا عن المشتري والبائع، بشرط أن يؤدي صاحب حق الشفعة ثمن العقار المبيع وكافة التكاليف والنفقات الناتجة عن ذلك.
وحق الشفعة، هو الحق الذي يمنحه القانون لأحد الأشخاص نتيجة امتلاكه صفة قانونية تمنحه ذلك الحق، أي تكون له الأولوية في شراء وتملك العقار المشفوع به، وهذه الصفة القانونية قد تكون نتيجة الشراكة أو الجوار أو الميراث.
ولا تقع الشفعة إلا في العقارات، ولها ثلاثة أركان هي:
- الشفيع، وهو الذي يملك حق الشفعة، فقد يكون الجار أو الشريك أو الوارث.
- المشفوع عليه، وهو الذي ينتقل إليه ملك العقار، أي المشتري.
- المشفوع فيه، وهو العقار الذي يتملكه الشفيع بالشفعة.
وقد عرف القانون المدني الأردني حق الشفعة بالمادة 1150 منه على النحو التالي:
الشفعة: هي حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبرًا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات.
ثم حدد في المادة 1151 منه، الأشخاص الذين لهم الحق في الشفعة وهم:
- حق الشفعة للشريك في المبيع ذاته.
- حق الشفعة للخليط في حق المبيع.
- حق الشفعة للجار الملاصق.
شروط رفع دعوى الشفعة في القانون الأردني
إن شروط دعوى الشفعة في القانون الأردني هي:
- يجب أن يكون النزاع قائمًا بشأن عقار، وهذا ما أكدته المادة 1156 من القانون المدني الأردني، وبالتالي لا تصح الشفعة في المنقولات إلا في الحالة التي يقضي بها القانون. فالشفعة قد تشمل بعض المنقولات التي لا يمكن فصلها عن العقار أو التي أصبحت عقارات بالتخصيص.
- يجب أن يكون النزاع قائمًا بشأن عقار يكون مملوكًا للبائع، وأن يكون للشفيع حق الشفعة بخصوصه وقت التصرف بالعقار. هذا هو الشرط الأساسي المنصوص عليه فى المادة السابقة، وهي 1156 من القانون المدني الأردني.
- يجب أن يكون النزاع ناتجًا عن عقد بيع صحيح للعقار المشفوع فيه، وبالتالي فإن العقد الباطل أو القابل للابطال لا تكون فيه الشفعة، إذ لا بد من أن يتم البيع بشكل نهائي دون وجود ما يبطله. هذا ما أكدته المادة 1155 على أن الشفعة لا تقوم إلا بعد قيام البيع الرسمي والسبب الموجب لها. وبالتالي فإن رفع الدعوى القضائية بخصوص عقد بيع غير مكتمل أو باطل أو فاسد، يستوجب رد تلك الدعوى لعدم إمكانية انتقال ملكية العقار المشفوع فيه إلى المشتري.
- يجب أن يكون التصرف الناقل للملكية في العقار المشفوع به، إما بيع أو هبة مشروطة بعوض أو بدل مادي، إذ اعتبرت المادة 1155 الهبة مقابل عوض مادي بحكم البيع.
- يجب ألا يتم البيع عن طريق المزاد العلني وفقًا للإجراءات التي يقررها القانون.
- يجب ألا يتم البيع بين الأصول والفروع، أو بين الزوجين، أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة. أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
- يشترط في إقامة دعوى الشفعة ألا يكون الشفيع قد تنازل عن حقه في الشفعة صراحة أو ضمنًا.
إلا أن هناك شروط نصّ عليها قانون الملكية العقارية الأردني الجديد، وبشكل خاص في المادة 14 منه، والمتعلقة بالشفعة، وهي:
- حق الشفعة لا يثبت إلا للشريك في العقار المشفوع فيه.
- يتوجب على الشفيع رفع دعوى الشفعة خلال 30 يومًا من تاريخ علمه بتسجيل عقد البيع. ما لم يكن هناك عذر شرعي تقبل به المحكمة.
- يسقط الحق في رفع دعوى الشفعة بعد مرور 90 يومًا من تاريخ تسجيل البيع في السجل العقاري.
تلك أهم ما يتعلق بشروط دعوى الشفعة في القانون الأردني مع بعض الشروط الخاصة لكل دعوى على حدا، وهذا ما يوضحه لكم المحامي الذي يتم توكيله بالدعوى.
ونحن ننصح أي شخص لديه دعوى شفعة بأن يوكل محامٍ خبير في الشؤون العقارية وأحكام القانون المدني الأردني، وهذا ما تجدونه بكل تأكيد لدى فريق العمل القانوني في مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية، إذ يمكنكم الاتصال بهم على الأرقام:
- من داخل الأردن: 0791365777
- من خارج الأردن: 00962791365777
اجراءات رفع دعوى الشفعة
بعد أن وضحنا شروط دعوى الشفعة، سيقدم لكم مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية الإجراءات القانونية المتوجبة لرفع دعوى الشفعة وفقًا للقانون المدني الأردني، وذلك على النحو التالي:
- يتوجب على الشفيع إقامة دعوى الشفعة أمام المحكمة المختصة بذلك، وهي المحكمة التي يقع ضمن دائرتها العقار المشفوع به. وأما مسؤولية تسجيل الدعوى فعلى المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول المخصص لذلك.
- الأفضل للشفيع أن يوكل محامٍ مختص في تلك الدعوى، وذلك لتحضير مذكرة الادعاء، وإرفاق ما يلزم بها من وثائق ومستندات وتدعيمها بكافة المواد القانونية.
- يجب على الشفيع أن يرفع الدعوى بمواجهة المشتري لا البائع، أي يجب أن يكون المدعي هو الشفيع ممثلًا بوكيله القانوني المحامي، والمدعى عليه هو المشتري أو ما يسمى بالمشفوع عليه.
- يتوجب على الشفيع إقامة الدعوى بنفسه أو وكيله، ويكون كل ذلك فى ميعاد 30 يومًا من تاريخ علمه بتسجيل البيع. وإلا يسقط حقه في الشفعة للأبد، ما لم يتقدم بعذر شرعي تقبل به المحكمة.
- لا تسمع دعوى الشفعة بعد مرور ستة أشهر من تاريخ التسجيل، سواء علم الشفيع بذلك أم لم يعلم، إلا أنه نصت المادة 14 قانون الملكية العقارية الأردني الجديد، خفضت تلك المدة لتصبح 90 يومًا، تبدأ من اليوم الذي تم فيه تسجيل المشتري للبيع في السجل العقاري.
- يتوجب على الشفيع وفقًا لأحكام المادة 1163 الفقرة الثانية من القانون المدني الأردني، تحضير الثمن اللازم للعقار وكافة النفقات المتوجب دفعها للمشتري، تمهيدًا لدفع تلك المبالغ له. إذ أن المحكمة قد لا تمهله أكثر من شهر واحد للدفع وإلا بطلت الشفعة، كما ألزمت المادة 14 من قانون الملكية العقارية الأردني الجديد الشفيع بأن يودع ما يعادل بدل المثل عند رفع الدعوى لدى صندوق المحكمة المختصة بالدعوى، أو أن يقدم كفالة مصرفية بذلك.
- يمكن للشفيع والمشتري الوصول لاتفاق على حل رضائي، ويتم تسليم العقار المشفوع به للشفيع دون صدور حكم قضائي بذلك.
مسقطات الشفعة
لإثراء معلومات القارئ وإجابة للتساؤلات حول متى تسقط الشفعة، فإننا سنوضح لكم مسقطات الشفعة وهي:
- إذا لم يكن الشفيع شريكًا في العقار.
- إذا لم يبادر الشفيع لرفع الدعوى خلال 30 يومًا من تاريخ علمه بتسجيل عقد البيع، أو إذا مضى 90 يومًا من تاريخ ذلك التسجيل.
- إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا للإجراءات القانونية المحددة لذلك.
- إذا حصل المبيع بين الأصول والفروع، أو بين الزوجين، أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة، أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
- إذا تم بيع العقار ليكون محلًا للعبادة، أو ليلحق بمحل للعبادة.
- إذا كان البيع قد حصل بتفويض من قبل الدولة.
- إذا حصل البيع من مؤسسة الإسكان إلى أحد المنتفعين من مشاريعها، أو كان البيع من تلك الجمعية لعضو من أعضائها، أو من الجمعيات السكنية للجيش والقوات المسلحة الأردنية. أو أجهزة الأمن الأردنية، أو صناديقها إلى أحد الضباط أو الأفراد التابعين لها.
- إذا تم وقف العقار أو هبته بدون عوض.
- يسقط الحق بالشفعة في الأراضي الأميرية التي تحت يد المستحقين لمنفعتها.
- يسقط الحق بالشفعة في البناء والشجر المبيع قصدًا بغير الأرض القائم عليها، أو في البناء والشجر القائمين على الأرض المحكرة، أو على الأراضي الأميرية.
- يسقط الحق بالشفعة إذا ما تم قسمة العقار.
كما لا بد من التنويه أيضًا بأن الشفعة لا تقبل التجزئة، إذ لا يحق للشفيع أخذ بعض العقار جبرًا على المشتري وترك الآخر، إلا إذا تعدد المشترون واتحد البائع، فعندها يحق للشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي.
الأسئلة الشائعة
فيما يلي إجابات كافية عن أبرز الأسئلة الخاصة بمقالنا:
وفي نهاية مقالتنا عن شروط دعوى الشفعة في القانون الأردني والإجراءات اللازمة لرفعها، نتمنى أن نكون قد وضحنا للقارئ العزيز تلك الشروط مع بيان مسقطات الشفعة. وما المدة اللازمة لممارسة حق الشفعة، ومتى يحق الأخذ بالشفعة. وكذلك دعوى الشفعة على البائع والمشتري.
مع التذكير بأنه من الأفضل لأي شخص يرغب برفع دعوى الشفعة أن يلجأ لمكتب محاماة مختص في القضايا العقارية والقضايا الناتجة عن القانون المدني، وهذا ما يقدمه لكم مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية، إذ يضم فريق عمل قانوني متكامل واحترافي ومتمكن ومتمرس في قوانين الملكية العقارية الأردنية، وما يتعلق بها من تعليمات وقرارات تنفيذية.
اقرأ المزيد عن محامي متخصص في قضايا الضمان الاجتماعي، وتعرّف على أفضل محامي نظامي في عمان.
المحامي جاسر الأتاسي، محامي متميز ومستشار قانوني. حاصل على بكالوريوس في القانون وماجستير في القانون الدولي وشهادة في الشريعة والتحكيم.
