تخطى إلى المحتوى

حق الشفعة في القانون الأردني

حق الشفعة في القانون الأردني

تعتبر دعوى الشفعة من أهم الدعاوى المدنية المنظورة أمام القضاء المدني الأردني، ولذلك سنركز في مقالتنا على حق الشفعة في القانون الأردني وشروط دعوى الشفعة وإجراءات رفع تلك الدعوى.

وإذا ما كان لديك دعوى شفعة، فإننا ننصحه بتوكيل محامي شاطر في الأردن، من مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية، للتواصل اضغط هنا عبر الواتساب.

حق الشفعة في القانون الأردني.

حق الشفعة، هو الحق الذي يمنحه القانون لأحد الأشخاص نتيجة امتلاكه صفة قانونية تمنحه ذلك الحق، أي تكون له الأولوية في شراء وتملك العقار المشفوع به، وهذه الصفة القانونية قد تكون نتيجة الشراكة أو الجوار أو الميراث.

ولا تقع الشفعة إلا في العقارات، ولها ثلاثة أركان هي:

  • الشفيع، وهو الذي يملك حق الشفعة، فقد يكون الجار أو الشريك أو الوارث.
  • المشفوع عليه، وهو الذي ينتقل إليه ملك العقار، أي المشتري.
  • المشفوع فيه، وهو العقار الذي يتملكه الشفيع بالشفعة.

حق الشفعة في القانون الأردني هي حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبرًا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات وذلك حسب المادة 1150 من القانون المدني الأردني.

ثم حدد في المادة 1151 منه، الأشخاص الذين لهم الحق في الشفعه بالقانون الاردني وهم:

  • حق الشفعة للشريك في المبيع ذاته.
  • حق الشفعة للخليط في حق المبيع.
  • حق الشفعة للجار الملاصق.

حق الشفعة في القانون الأردني عرف القانون المدني الأردني حق الشفعة بالمادة 1150 على النحو التالي: حق الشفعة: هي حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبرًا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات. ثم حدد في المادة 1151 منه، الأشخاص الذين لهم الحق في الشفعة وهم: 1- حق الشفعة للشريك في المبيع ذاته. 2- حق الشفعة للخليط في حق المبيع. 3- حق الشفعة للجار الملاصق.

شروط دعوى الشفعة

إن شروط دعوى الشفعة في القانون الأردني هي:

  • يجب أن يكون النزاع قائمًا بشأن عقار، حسب المادة 1156 من القانون المدني الأردني، وبالتالي لا تصح الشفعة في المنقولات إلا في الحالة التي يقضي بها القانون.
  • يجب أن يكون النزاع قائمًا بشأن عقار يكون مملوكًا للبائع، وأن يكون للشفيع حق الشفعة بخصوصه وقت التصرف بالعقار.
  • يجب أن يكون النزاع ناتجًا عن عقد بيع صحيح للعقار المشفوع فيه، وبالتالي فإن العقد الباطل أو القابل للإبطال لا تكون فيه الشفعة، إذ لا بد من أن يتم البيع بشكل نهائي دون وجود ما يبطله. بحسب المادة 1155 من القانون.
  • يجب أن يكون التصرف الناقل للملكية في العقار المشفوع به، إما بيع أو هبة مشروطة بعوض أو بدل مادي، إذ اعتبرت المادة 1155 الهبة مقابل عوض مادي بحكم البيع.
  • يجب ألا يتم البيع عن طريق المزاد العلني وفقًا للإجراءات التي يقررها القانون.
  • يجب ألا يتم البيع بين الأصول والفروع، أو بين الزوجين، أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة. أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
  • يشترط في إقامة دعوى الشفعة ألا يكون الشفيع قد تنازل عن حقه في الشفعة صراحة أو ضمنًا.

اجراءات دعوى الشفعة

بعد أن وضحنا شروط دعوى الشفعة، سيقدم لكم إجراءات دعوى الشفعه بالقانون الاردني، وذلك على النحو التالي:

  • يتوجب على الشفيع إقامة دعوى الشفعة أمام المحكمة المختصة بذلك، وهي المحكمة التي يقع ضمن دائرتها العقار المشفوع به.
  • يجب على الشفيع أن يرفع الدعوى بمواجهة المشتري لا البائع، أي يجب أن يكون المدعي هو الشفيع ممثلًا بوكيله القانوني المحامي، والمدعى عليه هو المشتري أو ما يسمى بالمشفوع عليه.
  • يتوجب على الشفيع إقامة الدعوى بنفسه أو وكيله، ويكون كل ذلك في ميعاد 30 يومًا من تاريخ علمه بتسجيل البيع.
  • يتوجب على الشفيع وفقًا لأحكام المادة 1163 الفقرة الثانية من القانون المدني الأردني، تحضير الثمن اللازم للعقار وكافة النفقات المتوجب دفعها للمشتري، تمهيدًا لدفع تلك المبالغ له.
  • يمكن للشفيع والمشتري الوصول لاتفاق على حل رضائي، ويتم تسليم العقار المشفوع به للشفيع دون صدور حكم قضائي بذلك.

مسقطات الشفعة

تشمل مسقطات حق الشفعة في القانون الأردني على التالي:

  • إذا لم يكن الشفيع شريكًا في العقار.
  • إذا لم يبادر الشفيع لرفع الدعوى خلال 30 يومًا من تاريخ علمه بتسجيل عقد البيع، أو إذا مضى 90 يومًا من تاريخ ذلك التسجيل.
  • إذا حصل البيع بالمزاد العلني.
  • إذا حصل المبيع بين الأصول والفروع، أو بين الزوجين، أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة، أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
  • إذا تم بيع العقار ليكون محلًا للعبادة، أو ليلحق بمحل للعبادة.
  • إذا كان البيع قد حصل بتفويض من قبل الدولة.
  • إذا حصل البيع من مؤسسة الإسكان إلى أحد المنتفعين من مشاريعها، أو كان البيع من تلك الجمعية لعضو من أعضائها، أو من الجمعيات السكنية للجيش والقوات المسلحة الأردنية. أو أجهزة الأمن الأردنية، أو صناديقها إلى أحد الضباط أو الأفراد التابعين لها.
  • إذا تم وقف العقار أو هبته بدون عوض.
  • يسقط الحق بالشفعة في الأراضي الأميرية التي تحت يد المستحقين لمنفعتها.
  • يسقط الحق بالشفعة في البناء والشجر المبيع قصدًا بغير الأرض القائم عليها، أو في البناء والشجر القائمين على الأرض المحكرة، أو على الأراضي الأميرية.
  • يسقط الحق بالشفعة إذا ما تم قسمة العقار.

كما لا بد من التنويه أيضًا بأن الشفعة لا تقبل التجزئة، إذ لا يحق للشفيع أخذ بعض العقار جبرًا على المشتري وترك الآخر، إلا إذا تعدد المشترون واتحد البائع، فعندها يحق للشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي.

الأسئلة الشائعة

حق الشفعة، هو الحق الذي يمنحه القانون لأحد الأشخاص نتيجة امتلاكه صفة قانونية تمنحه ذلك الحق، أي تكون له الأولوية في شراء وتملك العقار المشفوع به، وهذه الصفة القانونية قد تكون نتيجة الشراكة أو الجوار أو الميراث.
الشفعة لغة هي عكس الوتر، وتعني الزوج أي الإثنين، فنقول كان وترًا أي فردًا فأصبح شفعًا، أي تم ضم فرد آخر إليه فأصبح زوجًا.
أما الشفعة اصطلاحًا، فهي الحق في تملك العقار المبيع جبرًا عن المشتري والبائع، بشرط أن يؤدي صاحب حق الشفعة ثمن العقار المبيع وكافة التكاليف والنفقات الناتجة عن ذلك.
مدة حق الشفعة في العقار هي 30 يومًا من تاريخ علم الشفيع بوقوع البيع وفق القانون الأردني.
في الحقيقة لا تأثير للقرابة في حق الشفعة، فليس هناك حق الشفعة للأخ أو للأخت، أو للعم أو للخال، ما لم يحقق الشروط المطلوبة في الشفيع وفقًا لأحكام القانون المدني الأردني.
تسقط الشفعة في الحالات التالية:
1- إذا لم يكن الشفيع شريكًا في العقار.
2- إذا لم يبادر الشفيع لرفع الدعوى خلال 30 يومًا من تاريخ علمه بتسجيل عقد البيع، أو إذا مضى 90 يومًا من تاريخ ذلك التسجيل.
3- إذا حصل البيع بالمزاد العلني.
4- إذا حصل المبيع بين الأصول والفروع، أو بين الزوجين، أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة، أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
5- إذا تم بيع العقار ليكون محلًا للعبادة، أو ليلحق بمحل للعبادة.
6- إذا كان البيع قد حصل بتفويض من قبل الدولة.

وفي نهاية مقالتنا عن حق الشفعة في القانون الأردني، نتمنى أن نكون قد وضحنا للقارئ العزيز شروط دعوى الشفعة ومتى تسقط. ومدة حق الشفعة.

وفي حال لديك رفع دعوى الشفعة يمكنك استشارة محامي شاطر في الأردن من مكتب فرسان الحق للمحاماة والاستشارات القانونية، على الرقم 00962791365777.

ولقراءة المزيد تابع حق الشفعة في قانون الملكية العقارية، وأيضاً دعوى بطلان عقد بيع للمورث في الأردن، واطلع على دعوى الحق العام في الأردن، ويمكنك التواصل مع محامي قانوني عمان الأردن.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

لديك استشارة قانونية؟
تواصل مع محامي