يُنظم إخلاء المأجور في القانون الأردني وفق قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته، وتختلف الإجراءات بحسب تاريخ عقد الإيجار وسبب الإخلاء وما إذا كان المطلوب إقامة دعوى موضوعية أو طلب مستعجل لاسترداد العقار بعد انتهاء العقد.
وعند انتهاء عقد إيجار خطي وامتناع المستأجر عن تسليم العقار، يتيح القانون في حالات محددة تقديم طلب مستعجل للإخلاء بعد استكمال الإخطار والمدد القانونية. أما الإخلاء بسبب عدم دفع الأجرة أو مخالفة شروط العقد، فتطبق عليه شروط وأسباب مختلفة يجب التحقق منها قبل اتخاذ الإجراء.
الجواب السريع
ما هي دعوى إخلاء مأجور؟
هي دعوى يطلب فيها المالك أو من يمثله قانونًا إنهاء إشغال المستأجر للمأجور وتسليمه خاليًا من الشواغل عند توافر سبب قانوني للإخلاء. ويختلف الطريق القانوني بحسب تاريخ عقد الإيجار وسبب الإخلاء، لذلك يجب التمييز بين دعوى الإخلاء والطلب المستعجل لاسترداد المأجور بعد انتهاء العقد.
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في الأردن؟
لا توجد مدة إجمالية ثابتة لجميع قضايا الإخلاء. وفي حالة القرار المستعجل الصادر وفق المادة 19، يصبح القرار قابلًا للتنفيذ إذا انقضت عشرة أيام من اليوم التالي لتبليغ المستأجر دون الطعن، أو إذا أيدت محكمة الاستئناف القرار، مع توافر الشروط الأخرى التي يحددها القانون.
متى يحق للمالك إخلاء المستأجر؟
يحق للمالك طلب الإخلاء عند تحقق إحدى الحالات القانونية، ومنها في الحالات التي ينطبق عليها القانون التخلف عن دفع الأجرة بعد الإنذار، أو تكرار التخلف، أو التأجير للغير دون موافقة، أو الاستعمال غير المشروع، أو الإضرار بالعقار، إضافة إلى انتهاء مدة العقد في العقود التي تنقضي بانتهاء مدتها.
متى يوجَّه إنذار إخلاء مأجور؟
يُستخدم الإنذار عندما يكون سبب الإخلاء من الحالات التي يشترط فيها القانون تنبيه المستأجر وإعطاؤه فرصة لمعالجة المخالفة قبل إقامة الدعوى، مثل التخلف عن دفع الأجرة في الحالات التي تنطبق عليها أحكام القانون. ويجب أن يكون الإنذار واضحًا في بيان المخالفة والمبلغ أو الالتزام المطلوب معالجته.
ما إنذار إخلاء مأجور لعدم دفع الإيجار؟
هو إنذار عدلي يوجَّه للمستأجر عند التخلف عن دفع الأجرة في الحالات التي يشترط فيها القانون الإنذار قبل طلب الإخلاء. ويجب أن يحدد الإنذار المبالغ المستحقة وسبب المطالبة بصورة واضحة حتى يتمكن المستأجر من دفع الأجرة أو تصويب المخالفة خلال المدة القانونية قبل إقامة الدعوى.
هل تواجه مستأجرًا متأخرًا في دفع الأجرة أو يرفض تسليم العقار بعد انتهاء العقد؟ يمكن لفريقنا مراجعة عقد الإيجار والإنذارات وتحديد الإجراء القانوني المناسب، سواء كانت الحالة تستلزم دعوى إخلاء مأجور أو طلبًا مستعجلًا لاسترداد العقار.
ما المقصود بإخلاء المأجور في القانون الأردني؟
يجب التمييز بين نوعين من العقود عند الحديث عن الإخلاء. فالعقود المبرمة قبل 31/8/2000 قد تخضع في الحالات التي يحددها القانون لأحكام الاستمرار في إشغال المأجور، بينما العقود المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده تحكمها شروط العقد وتنقضي بانتهاء المدة المتفق عليها، ما لم يوجد حكم تعاقدي أو قانوني آخر ينطبق عليها.
ولهذا فإن وصف كل حالة بأنها «دعوى إخلاء مأجور» بالطريقة نفسها قد يكون غير دقيق. فقد تكون الواقعة دعوى إخلاء قائمة على سبب من أسباب القانون، وقد تكون طلبًا مستعجلًا لاسترداد المأجور بعد انتهاء عقد إيجار خطي وفق المادة 19، بحسب تاريخ العقد وسبب استمرار المستأجر في إشغال العقار.
ما الفرق بين إخلاء المأجور وفسخ عقد الإيجار؟
إخلاء المأجور يركز على إنهاء إشغال المستأجر للعقار وإلزامه بتسليمه عند تحقق سبب قانوني للإخلاء، بينما فسخ عقد الإيجار يركز على إنهاء الرابطة العقدية بسبب إخلال أحد الطرفين بالتزاماته. وقد يجتمع الطلبان في بعض النزاعات، لكنهما ليسا مترادفين، ويختلف التكييف بحسب سبب الدعوى وتاريخ العقد وطلبات المدعي.
الهدف الأساسي
إخلاء المأجور: إنهاء إشغال المستأجر للمأجور وتسليمه
فسخ عقد الإيجار: إنهاء عقد الإيجار والرابطة العقدية
سبب الطلب
إخلاء المأجور: تحقق سبب قانوني يجيز الإخلاء أو انتهاء العقد بحسب الحالة
فسخ عقد الإيجار: إخلال تعاقدي يبرر طلب فسخ العقد
ما الذي تنظر فيه المحكمة؟
إخلاء المأجور: سبب استمرار المستأجر في إشغال العقار ومدى توافر شروط الإخلاء
فسخ عقد الإيجار: وجود عقد الإيجار والإخلال الذي يستند إليه طلب الفسخ
النتيجة العملية
إخلاء المأجور: إلزام المستأجر بإخلاء المأجور وتسليمه
فسخ عقد الإيجار: إنهاء عقد الإيجار، وقد يقترن ذلك بطلب تسليم المأجور
المحكمة المختصة
إخلاء المأجور: محكمة الصلح
فسخ عقد الإيجار: محكمة الصلح في دعاوى فسخ عقد إيجار العقار
هل هما الشيء نفسه؟
إخلاء المأجور: لا
فسخ عقد الإيجار: لا، وقد يجتمع طلب الفسخ والإخلاء بحسب وقائع الدعوى
متى يحق للمالك طلب إخلاء المأجور؟
حدد قانون المالكين والمستأجرين مجموعة من الحالات التي قد تبرر الإخلاء، ومن أبرزها:
- التخلف عن دفع الأجرة بعد الإنذار.
- تكرار التخلف عن الدفع أو مخالفة العقد.
- تأجير المأجور للغير دون موافقة خطية.
- استعمال العقار لغاية غير مشروعة أو لغير الغرض المتفق عليه.
- إلحاق ضرر بالعقار أو مرافقه المشتركة.
ولا يكفي وجود خلاف بين المالك والمستأجر للحكم بالإخلاء تلقائيًا؛ بل يجب تحديد النص القانوني الذي تنطبق عليه الواقعة وإثبات عناصره. كما تختلف بعض الحالات بحسب تاريخ عقد الإيجار واستعمال العقار للسكن أو لغير السكن، ولهذا يجب ربط سبب الإخلاء بوقائع العقد نفسه وليس بوصف عام للنزاع.
إجراءات إخلاء مستأجر بانتهاء مدة عقد الإيجار
إذا كان عقد الإيجار خطيًا وانتهت مدته، يجوز للمالك طلب استرداد المأجور واستلامه خاليًا من الشواغل وفق الإجراءات المنصوص عليها في المادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته.
- 1إخطار المستأجر بالإخلاء: يوجّه المالك إخطارًا إلى المستأجر يطالبه فيه بإخلاء المأجور أو رده بسبب انتهاء مدة عقد الإيجار.
- 2انتظار مدة 10 أيام: إذا امتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال عشرة أيام من تاريخ تبلغه الإخطار أو من تاريخ انتهاء مدة عقد الإيجار وفق الحالة التي يحددها القانون، يجوز للمالك الانتقال إلى الإجراء المستعجل.
- 3تقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة: يتقدم المالك بطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار بإخلاء أو استرداد المأجور، وللقاضي إجراء كشف لإثبات واقع حال العقار إذا رأى ذلك ضروريًا.
- 4صدور القرار المستعجل: إذا توافرت شروط الطلب، يصدر القاضي قرارًا مستعجلًا بإخلاء أو استرداد العقار.
- 5مرور 10 أيام دون طعن أو تأييد القرار استئنافًا: يصبح القرار المستعجل سندًا تنفيذيًا قابلًا للتنفيذ إذا انقضت عشرة أيام من اليوم التالي لتبليغ المستأجر دون الطعن فيه، أو إذا أيدت محكمة الاستئناف القرار عند الطعن.
- 6تقديم الكفالة عند وجوبها: يلتزم المالك، في الحالات التي يشملها النص، بتقديم كفالة عدلية أو مصرفية يقدر قيمتها قاضي الأمور المستعجلة أو المحكمة المختصة لضمان الضرر الذي قد يلحق بالمستأجر إذا تبين أن طلب الإخلاء غير محق.
- 7تنفيذ قرار الإخلاء: بعد استكمال شروط التنفيذ، يعامل القرار المستعجل كسند تنفيذي ويجري تنفيذه وفق أحكام قانون التنفيذ. وبعد أن يصبح قرار الإخلاء قابلًا للتنفيذ، تبدأ المرحلة العملية بتقديم طلب تنفيذ حكم قضائي في الأردن لدى دائرة التنفيذ المختصة وفق الإجراءات المقررة.
- 8لا يلزم المالك بإقامة دعوى موضوعية: لا يلتزم المالك بإقامة دعوى موضوعية لمجرد صدور القرار المستعجل، مع بقاء حق أي طرف في إقامة دعوى موضوعية مستقلة للمطالبة بحقوقه.
- 9إنهاء الكفالة بعد 30 يومًا: إذا مضت ثلاثون يومًا من تاريخ تبليغ المستأجر بالقرار المستعجل دون أن يقيم دعوى موضوعية متعلقة بعقد الإيجار، يجوز للمالك طلب إنهاء مفعول الكفالة العدلية أو إعادة الكفالة المصرفية.
إنذار إخلاء مأجور: متى يكون مطلوبًا؟
يختلف إنذار إخلاء المأجور باختلاف سبب الإخلاء.
عدم دفع الأجرة أو مخالفة العقد
إذا كان السبب تخلف المستأجر عن دفع بدل الإيجار أو الإخلال بشرط من شروط العقد ضمن الحالات المنصوص عليها في المادة 5، يمنح الإنذار العدلي المستأجر خمسة عشر يومًا لدفع المستحق أو معالجة المخالفة قبل تحقق سبب الإخلاء المرتبط بذلك.
انتهاء عقد إيجار خطي والطريق المستعجل
إذا كان السبب انتهاء مدة عقد إيجار خطي وكان المالك يسلك الطريق المستعجل المنظم في المادة 19، فالإجراء يقوم على إخطار المستأجر بلزوم إخلاء أو رد المأجور، ثم امتناعه عن التسليم خلال عشرة أيام من التبليغ أو انتهاء العقد أيهما لاحق قبل تقديم الطلب المستعجل.
ما المحكمة المختصة بدعوى إخلاء مأجور؟
تختص محكمة الصلح نوعيًا بدعاوى فسخ عقد إيجار العقار ودعاوى إخلاء المأجور بصرف النظر عن قيمة بدل الإيجار السنوي، ولذلك لا يصح حاليًا تقسيم الاختصاص بين محكمة الصلح ومحكمة البداية على أساس أن بدل الإيجار أقل أو أكثر من سبعة آلاف دينار.
أما من الناحية المكانية، فتطبق قواعد الاختصاص المتعلقة بالدعوى ومكان العقار وموطن المدعى عليه بحسب طبيعة الطلبات. وقد أكدت محكمة التمييز في اجتهاد حديث أن دعاوى الإخلاء وفسخ الإيجار تدخل في الاختصاص النوعي لمحكمة الصلح، وهو اختصاص يتعلق بالنظام العام.
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في الأردن؟
لا يمكن إعطاء مدة واحدة تشمل جميع حالات تنفيذ حكم إخلاء العقار؛ فمدة التنفيذ تتأثر بنوع القرار والطعن وإجراءات دائرة التنفيذ. أما القرار المستعجل وفق المادة 19، فيصبح قابلًا للتنفيذ بعد مرور عشرة أيام من اليوم التالي لتبليغ المستأجر دون طعن، أو بعد تأييده استئنافًا، واستكمال الشروط القانونية الأخرى.
وبعد أن يصبح الحكم أو القرار سندًا قابلًا للتنفيذ، تبدأ إجراءات التنفيذ العملية لدى الدائرة المختصة. لذلك يجب التفريق بين المهلة القانونية التي تجعل القرار قابلًا للتنفيذ وبين المدة الفعلية اللازمة لإتمام الإخلاء وتسليم العقار، والتي قد تختلف بحسب إجراءات الملف والتبليغ وأي منازعة تنفيذية قائمة.
وبعد تسجيل الملف لدى دائرة التنفيذ، يمكن متابعة حالة القضية والإجراءات المتخذة من خلال استعلام التنفيذ القضائي في الأردن وفق وسائل الاستعلام المتاحة.
ماذا قالت محكمة التمييز عن إخلاء المأجور؟
قرار رقم 2200 لسنة 2024
أكدت الهيئة العامة لمحكمة التمييز في القرار رقم 2200 لسنة 2024 أن الاختصاص النوعي في دعاوى فسخ عقد الإيجار وإخلاء المأجور والمطالبة بالأجور ينعقد لمحكمة الصلح، وأن هذا الاختصاص قد يمتد إلى المطالبات المرتبطة بالمأجور متى اقترنت بدعوى تدخل أصلًا ضمن الاختصاص النوعي للمحكمة.
قرار رقم 8127 لسنة 2024
كما قررت الهيئة العامة في القرار رقم 8127 لسنة 2024 أن بدل الأجرة يستحق خلال الفترة التي تستغرقها دعوى الإخلاء وحتى اكتساب الحكم الدرجة القطعية، بينما يستحق أجر المثل عن الفترة التالية وحتى استلام العقار بالقوة الجبرية. ويبين ذلك أهمية التمييز بين مرحلة الدعوى ومرحلة استمرار الإشغال بعد الحكم القطعي.
وقد تظهر بعد صدور الحكم منازعة مستقلة تتعلق بطريقة أو صحة التنفيذ؛ وفي هذه الحالة تختلف المسألة عن دعوى الإخلاء الأصلية وتخضع لأحكام إشكال في تنفيذ حكم إخلاء بحسب سبب الاعتراض ومرحلة التنفيذ.
نموذج لائحة دعوى إخلاء مأجور
إن دعوى إخلاء المأجور في القانون الأردني كغيرها من الدعاوى، تبدأ بتقديم لائحة دعوى لدى قلم المحكمة ذات الاختصاص القضائي، حيث تُسجل وتُعطى رقم أساس متسلسل وتُختم حسب الأصول.
وتأخذ لائحة دعوى إخلاء مأجور الشكل الآتي:
لائحة دعوى إخلاء مأجور
لدى محكمة صلح حقوق ……………… الموقرة
المدعي: ………………
رقمه الوطني: ……………… العنوان: ………………
الوكيل القانوني: ……………… بموجب سند التوكيل رقم ……………… والموثق بتاريخ … /…/ …
المدعى عليه: ………………
رقمه الوطني: …………….. العنوان: ………………
الموضوع: دعوى إخلاء ماجور
وقائع الدعوى:
يمتلك المدعي العقار رقم … من منطقة … العقارية، والمدعى عليه شاغل لذلك العقار بصفة مستأجر لقاء بدل إيجار سنوي مقداره …… دينارًا أردنيًا، والعقار المأجور عبارة عن (يتم وصف العقار بشكل دقيق).
يرغب المدعي إخلاء عقاره المأجور لأن المستأجر قد (يتم ذكر أسباب الإخلاء).
الطلبات:
لقد جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها في سجل الأساس لدى محكمتكم الموقرة، ما يلي:
- إرسال نسخة من لائحة الدعوى إلى المدعى عليه وتبليغه بها.
- تعيين موعد الجلسة القضائية ودعوة المدعى عليه إليها.
- الحكم بإلزام المدعى عليه بتسليم المأجور للمدعي خاليًا من الشواغل.
- تضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
المستندات المرفقة:
- عقد الإيجار المبرم بين طرفيّ الدعوى.
وتقبلوا منا وافر الاحترام ………………
الأسئلة الشائعة
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في الأردن؟
لا توجد مدة ثابتة لكل أحكام الإخلاء. إذا كان القرار مستعجلًا وفق المادة 19، يصبح قابلًا للتنفيذ بعد مرور عشرة أيام من اليوم التالي لتبليغ المستأجر دون طعن، أو بعد تأييد القرار استئنافًا، مع استكمال الشروط القانونية الأخرى. أما التنفيذ الفعلي فقد يستغرق مدة إضافية بحسب إجراءات دائرة التنفيذ.
هل يجب توجيه إنذار عدلي قبل دعوى إخلاء المأجور؟
ليس في جميع الحالات بالطريقة نفسها. ففي عدم دفع الأجرة أو بعض مخالفات العقد يشترط القانون إنذارًا عدليًا ومنح المستأجر مدة لمعالجة السبب. أما استرداد المأجور بعد انتهاء عقد إيجار خطي وفق المادة 19، فيخضع لإخطار ومدد وإجراءات خاصة يجب مراعاتها قبل تقديم الطلب المستعجل.
متى يحق للمالك إخلاء المستأجر في الأردن؟
يحق للمالك طلب الإخلاء إذا تحقق سبب قانوني ينطبق على العقد، مثل التخلف عن دفع الأجرة بعد الإنذار في الحالات التي تستوجب ذلك، أو تكرار المخالفة، أو التأجير للغير دون موافقة، أو الإضرار بالعقار، أو انتهاء عقد الإيجار في العقود التي تنتهي بانتهاء مدتها وفق شروطها.
إنذار إخلاء مأجور: متى يكون مطلوبًا؟
يكون إنذار إخلاء المأجور مطلوبًا عندما يشترط القانون تنبيه المستأجر ومنحه مهلة لمعالجة المخالفة قبل طلب الإخلاء، مثل بعض حالات عدم دفع الأجرة أو الإخلال بشروط العقد. ويجب أن يوضح الإنذار سبب المطالبة والمخالفة أو المبلغ المطلوب، حتى يتمكن المستأجر من تصويب وضعه خلال المدة القانونية قبل إقامة الدعوى.
ما هو إنذار إخلاء مأجور لعدم دفع الإيجار؟
هو إنذار عدلي يوجَّه إلى المستأجر عند التخلف عن دفع بدل الإيجار في الحالات التي يشترط فيها القانون الإنذار قبل طلب الإخلاء. ويجب أن يحدد المبالغ المستحقة وسبب المطالبة بوضوح، مع منح المستأجر المهلة القانونية للدفع أو تصويب المخالفة قبل الانتقال إلى دعوى الإخلاء.
الخاتمة
تتطلب دعوى إخلاء المأجور في القانون الأردني تحديد تاريخ عقد الإيجار وسبب الإخلاء والطريق القانوني الصحيح قبل البدء بالإجراءات. فالإنذار، والطلب المستعجل، ومدة الطعن والتنفيذ تختلف بحسب الحالة، كما أن دعوى الإخلاء تدخل في الاختصاص النوعي لمحكمة الصلح بصرف النظر عن قيمة بدل الإيجار السنوي.
ولهذا فإن مراجعة عقد الإيجار والإنذارات والمستندات قبل إقامة الدعوى تساعد على تجنب الأخطاء الإجرائية التي قد تؤخر استرداد العقار أو تؤثر في سلامة الطلب، خصوصًا عندما يرتبط النزاع بعدم دفع الأجرة أو انتهاء العقد أو الانتقال إلى مرحلة التنفيذ الجبري.
هل لديك نزاع مع مستأجر أو تحتاج إلى إخلاء مأجور؟
إذا كان لديك عقد إيجار منتهٍ، أو مستأجر متأخر عن دفع الأجرة، أو إنذار عدلي وتريد معرفة الإجراء المناسب، يمكن لفريق فرسان الحق مراجعة العقد والمستندات وتوضيح الطريق القانوني الأنسب بحسب وقائع القضية.
تواصل معنا عبر الهاتف أو زر واتساب الظاهر في الصفحة لطلب استشارة قانونية.
المراجعة القانونية
تمت مراجعة هذا المحتوى قانونيًا بواسطة: فريق فرسان الحق القانوني
آخر مراجعة: 27 أغسطس 2026
المصادر والمراجع
فريق من المحامين والمستشارين القانونيين يعمل ضمن شركة فرسان الحق لأعمال المحاماة والاستشارات القانونية في الأردن. يقدّم الفريق محتوى قانونيًا توعويًا يهدف إلى تبسيط الإجراءات القانونية وشرح الخيارات المتاحة للأفراد والشركات بلغة واضحة ومهنية، اعتمادًا على خبرة عملية في مجالات متعددة من القانون.